Методика приведення характеристик об'єкта оцінки до стану об’єкта порівняння

Abstract

UK: Робота стосується галузі економічних вимірювань методами незалежної оцінки вартості нерухомості. У статті розглянуто вдосконалення методики розрахунку вартості приведення споживчих характеристик об'єкта оцінки у відповідність зі споживчими характеристиками подібного нерухомого майна, інформація про яке була використана для розрахунку розміру орендних ставок (дохідний підхід) або для безпосереднього визначення вартості об’єкта оцінки (порівняльний підхід). Запропоновано виконувати розрахунок вартості приведення за методом непрямої капіталізації грошових потоків витрат на виконання ремонтних робіт. Показано, що застосування пропонованої методики дає можливість виключення методичної похибки, що виникає у разі нехтування функцією зміни вартості грошей у часі.

RU: Работа касается отрасли экономических измерений методами независимой оценки стоимости недвижимости. В статье рассмотрено усовершенствование методики расчета стоимости приведения потребительских характеристик объекта оценки в соответствие с потребительскими характеристиками подобного недвижимого имущества, информация о котором была использована для расчета размера арендных ставок (доходный подход) или для непосредственного определения стоимости объекта оценки (сравнительный подход). Предложено выполнять расчет стоимости приведения по методу непрямой капитализации денежных потоков расходов на выполнение ремонтных работ. Показано, что применение предлагаемой методики дает возможность исключения методической погрешности, которая возникает в случае пренебрежения функцией изменения стоимости денег во времени.

EN: The article relates to the field of economic measurements, performed by independent expert real estate appraising/valuation methods. In the work is considered the costs calculation methodology of valuation object consumer characteristics tuning to the comparison object actual state descriptions. It offers to execute that costs value calculation by the method of indirect cash flows capitalization (future expenses cash flows discounting) of needed valuation object repair works implementation, to obtain its present value on the valuation date. The research results of mentioned methodology are obtained on concrete numeral example of real appraising/valuation practice. The methodology of calculation includes determination of repair works duration and discounted present value cost of future expenses cash flows is described on the separate periods of repair works. Described methodology is worked out for the most general case, when indexes of repair works duration and estimate costs of repair works expenses in separate periods are different. Some practical recommendations for the evaluation results accuracy and reliability increasing are formulated. It is shown that offered methodology implementation into appraising/valuation practice gives an opportunity of methodical error exception, which arises up in a case of the moneys value time changes function ignoring. It is possible when the overall estimate repair costs indexes of repair works expenses are using instead of their present discounted value on the valuation date. In this case it is obtained an inaccurate approximate result, which is distorted down by the methodological error. Future investigations in this direction may deals with the consideration and analysis of that methodological error. The quantitative indexes of above-mentioned methodological error may be analytically determined and analyzed in detail in future researches. The importance of those researches for the further development of the information paradigm of the independent property valuation also is considered.